Что такое свободная планировка в новостройке? плюсы и минусы варианта

Особенности свободной планировки квартир и апартаментов

Отсутствие перегородок или так называемая условная «трассировка» внутренних стен в квартире — это два варианта реализации свободной планировки. На самом деле у нее гораздо больше особенностей, о которых стоит помнить, делая выбор в пользу этого решения.

Основные особенности свободной планировки апартаментов и квартир:

• отсутствие полноценных внутренних перегородок;

• возможность реализации только при определенных условиях, в зданиях, построенных по монолитной технологии, где несущими являются наружные стены и колонны каркаса;

• наличие жестко привязанных к своим местам «мокрых зон»;

• отсутствие отделки стен, пола и потолка, поскольку предполагается, что она будет сделана после монтажа перегородок.

Это видимые особенности, но есть и то, что подразумевается, но не озвучивается застройщиком. Дело в том, что свободная планировка не дает полной свободы организации пространства, а в некоторых случаях становится источником дополнительных затрат. Рассмотрим это отдельно и подробно.

Минусы квартиры со свободной планировкой

Если все же выбрали квартиру с такой планировкой, решить ситуацию потребуется отличным ремонтом. Превосходным решением станут светлые напольные покрытия с обширными плинтусами, обои в европейском жанре и удачно выбранные элементы внутреннего убранства. Не стоит бояться расставлять упоры, выбирать красочные тона и использовать их для разделения пространства. Эту работу вы сможете доверить профессиональным дизайнерам компании Фундамент. Вы можете самостоятельно рассчитать примерную стоимость дизайна вашей квартиры:

Стандартный проект

3200 2500 руб./м2

• Обмерные и монтажные планы
• Рабочие чертежи по электрике, сантехнике и т.п.
• Трехмерная визуализация интерьера в 3DSMAX
• Подбор отделочных материалов
• Составление сметы на ремонт

Итого: 15000 руб.

Заказать

Оптимальный проект

4200 3500 руб./м2

• Все, что есть в Стандартном проекте
• Полная комплектация интерьера, включая заказ, доставку и приемку материалов по качеству и количеству
• Проектирование и создание индивидуальной мебели и дверей на заказ

Итого: 15000 руб.

Заказать

Полный проект

5200 4500 руб./м2

• Все, что есть в Оптимальном проекте
• Авторский надзор, включая посещение объекта, корректировку чертежей и контроль соблюдения дизайн-проекта интерьера
• Разработка и согласование инженерного проекта по электроснабжению

Итого: 15000 руб.

Заказать

Покупка жилого помещения свободной планировки имеет свои недостатки:

• Ее цена выше стандартной.
• В ней нет внутренней отделки. Стены бетонные, установлены входные двери, окна, система отопления. Есть газ, электричество и вода.

Собственнику потребуются большие вложения на ремонт: установка перегородок, прокладка электрических и водопроводных сетей, установка полов, отделка помещений. Производство этих работ строго регламентировано СНиП, за исключением отделки помещений.

• Возможность реконструкции требует получения разрешения при дальнейшей разработке проекта и его согласовании. Процесс утверждения зависит от сложности проекта. Чем сложнее проект, тем дольше будет приемка.
• Возведение перегородок приведет к потере пространства. Расстояние между перегородками и используемыми для них материалами регулируется.
• Перепланировать ванные комнаты, туалеты и кухни почти невозможно. Трибуны нельзя сдвинуть, и размер этих комнат, вероятно, не может быть изменен.

На изображении:ванная комната в стальных и коричневых тонах

Что означает свободная планировка?

Свободное расположение квартиры — это жилое пространство без перегородок внутри. По задумке предпринимателей, предлагающих на рынке недвижимости квартиры open space, такие эксклюзивные дома проще создать, так как в едином пространстве, огражденном внешними стенами и межквартирным домом, гораздо проще реализовать различные дизайнерские решения, а также реализовать зонирование квартиры по вкусу и потребностям.

На фото: заложение планировки в квартире

То есть, согласно суждению разработчиков, свободная планировка — практически основное превосходство подобных квартир, ведь перегородки в них возможно соорудить на свое усмотрение, когда это нужно.

Отсюда многие приходят к выводу, что вы можете планировать комнаты, кухню и удобства так, как вам нравится. Поэтому такие квартиры смотрятся интересно в глазах потребителей, а потребность на новостройки с подобной планировкой регулярно увеличивается.

Каждый, кто покупает такой вид жилплощади, интуитивно соглашаются с проблемами, которые обязательно возникнут при ремонте. Однако, когда речь заходит о помещении с независимой планировкой, появляется группа иных, своеобразных трудностей. Один из них — обязательность согласования изменений с разными органами власти.

Обращаясь в ГК Фундамент за дизайном и ремонтом, у вас не возникнет проблем с согласованием каких-либо изменений: наши специалисты сделают всё за вас. К тому же, при заказе ремонта под ключ вы получите весомую скидку, а также дизайн-проект вашего жилья бесплатно!

Скидка 10%

Дизайн-проект бесплатно

Авторский надзор бесплатно

Выгодное предложение

Скидка 10% на ремонт!

Всем, в случае внесения предоплаты по договору на ремонт Вы получаете скидку 10%.

100% гарантия возврата предоплаты, если не устроит качество.

ГК «Фундамент» гарантирует возврат предоплаченной суммы, если Вас не устроит качество наших услуг. Гарантия на ремонт 5 лет.

подробнее

Экономия до 20%

При заказе капремонта дизайн интерьера БЕСПЛАТНО!

Всем заключившим договор на дизайн интерьера — полный возврат стоимости проектирования на конечной стадии ремонта.

100% гарантия возврата всей стоимости проекта интерьера.

В случае заключения договора на комплексный ремонт с оплатой по факту, полная стоимость проекта интерьера будет возвращена на финальном этапе ремонта. В случае полной предоплаты, Вы сразу получаете скидку 10% на ремонтные работы и полный вычет стоимости проектирования.

подробнее

Экономия до 25%

Полный контроль объекта и комплектация БЕСПЛАТНО!

При заключении договора на дизайн или ремонт авторский надзор бесплатно!

Гарантия полного соответствия разработанному проекту.

Ежедневный авторский надзор дизайнера за соответствием выполняемого ремонта проекту. Подбор и контроль поставки отделочных материалов, сантехники, мебели, текстиля и декора.

подробнее

Чем квартиры без внутренних стен проигрывают готовой планировке?

Обойдется собственнику дороже

Для семей со средними финансовыми возможностями квартира со свободной планировкой будет не лучшим вариантом.

Во-первых, сама стоимость покупки жилья со свободной планировкой будет на 5-10% выше, чем покупка квартиры с готовой отделкой. Застройщики позиционируют свободную планировку как основное преимущество, это дает им возможность завысить цену.

Во-вторых, при приведении такой квартиры в жилой вид стоимость квадратного метра может очень сильно увеличиться. В квартирах свободной планировки имеется только черновая отделка. Будущий собственник приобретает бетонную коробку. Отопление, водопровод и канализация проложены застройщиком, имеются стеклопакеты и входная дверь, а остальное обустройство квартиры производит собственник по своему вкусу и из своего кошелька.

Одна только работа дизайнера по составлению проекта обойдется собственникам квартиры не в одну сотню тысяч рублей. Помимо этого, потребуется также закупить материалы и оплатить работу строительной бригады.

Требует согласования перепланировки

Далее владелец квартиры без внутренних стен сталкивается с тем, что действительность несколько далека от красивой сказки.

Свободная планировка все же имеет утвержденный план БТИ, поэтому владельцам предстоит не просто строительство перегородок, но и обязательное согласование всех изменений в соответствующих инстанциях.

Наличие ограничений

Несмотря на всю “свободу” планировки, собственник все же сталкивается с целым рядом ограничений. В частности:

1. Запрещается переносить кухню и санузел. Эти помещения не должны располагаться над жилыми комнатами соседнего этажа.
2. Обустраивать жилые комнаты без окна и приборов отопления.
3. Объединять балконы и лоджии с комнатами.
4. Размещать батареи центрального отопления на балконах и лоджиях.
5. Сносить несущие стены и нарушать их устойчивость.
6. Устанавливать перегородки, которые помешают доступу к инженерным коммуникациям.
7. Зашивать воздуховоды.
8. Запрещается прятать в стену газовые трубы.

Бывает, что, приобретая большую квартиру, покупатель не замечает, что по документам жилая зона значительно меньше общей площади. Это чревато тем, что для расширения жилого пространства будет задействована площадь из зоны недостаточного освещения. Тогда проект могут не согласовать.

Несоответствие метража

Площадь квартиры без стен в итоге может оказаться меньше обозначенной застройщиком. Квадратные метры может «съесть» разметка квартиры. Акт приема-передачи жилья различия в метраже не регулирует, поэтому, если покупатель не хочет оплачивать несуществующие квадратные метры, ему потребуется оформить дополнительное соглашение и проводить обмеры с участием специалистов БТИ, произвести перерасчет и затем требовать компенсации от застройщика.

Изменение сроков заселения

Покупая жилье без стен, обычно не принимают во внимание, что времени от приемки госкомиссией до начала ремонтных работ пройдет гораздо больше, чем, если квартира полностью спланирована.

На разработку и утверждение нового проекта уйдет несколько месяцев. Если столько же времени потратить на сам ремонт, то получается, что при выборе свободной планировки срок заселения в собственное жилье значительно отодвигается.

Каковы минусы квартиры со свободной планировкой

Свободная планировка — отличное поле для творческих маневров, не лишенное подводных камней и рифов. Итак, в чем же заключаются минусы квартир со свободной планировкой?

Во-первых, у любого жилья есть планировка, утвержденная администрацией города, поэтому перед началом работ лучше ознакомиться со строительным планом объекта. Изменение функциональности помещения не допускается и регламентировано БТИ. В числе основных ограничений — объединение комнат и лоджий, размещение батарей на балконе, перекрытие воздуховодов и снос несущих стен. Все эти нюансы лучше учесть сразу, чтобы в дальнейшем не заниматься узакониванием собственной планировки. Следующий немалозначимый пункт — квартиры со свободной планировкой имеют завышенную стоимость. Цена на такие объекты недвижимости, как правило, выше на 5-10%.

Дизайн интерьера квартиры со свободной планировкой требует значительных трат, так как такие объекты чаще всего сдаются в черновом виде

Отделка и дизайн помещения — отдельная статья расходов. В таких объектах зачастую установлены только канализация, водопровод, стеклопакеты и дверь. Поэтому проводка электричества, возведение стен и перегородок, а также другие строительные работы остаются в финансовой и временной зоне ответственности собственника. Создание авторского дизайн-проекта, который выполняется эксклюзивно для каждого заказчика, также потребует серьезных вложений.

И последний по списку, но не по значимости пункт — сроки заселения. В случае с таким жильем дата въезда может значительно сдвинуться, так как для разработки, утверждения и реализации плана по отделке помещения необходимо немало времени.

Сегодня рынок недвижимости изобилует интересными предложениями со свободной планировкой, но это сказывается на стоимости и сроках готовности объекта

Приступим к разоблачению!

Согласно терминологии свободная планировка – это пространство без стен. Термин появился, когда технологии в строительстве перешагнули на ступень массового железобетонного монолита. Когда в квартирах перестали появляться ригели и балки, которые пересекали квартиры поперёк, как в сталинках и хрущевках. В современном многоэтажном строительстве все опоры и перекрытия изготавливаются из одного материала и в одном месте – на строительной площадке. Благодаря этим технологиям в современных квартирах практически отсутствуют стены внутри жилого пространства, они заменены на колонны и пилоны (Пилон – продолговатая колонна. – Прим. Ред.).

В общем, именно благодаря новым технологиям в нашу жизнь пришел термин «свободная планировка». Но это все история, что же получаем на самом деле?

Планировка и закон

В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.

Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.

Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».

Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов.

Например, нельзя:

• сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;
• менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;
• устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;
• сносить или совмещать вентиляционные блоки;
• делать комнаты площадью менее 9 кв. м.

Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников. Разберемся, так ли это? Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» – не существует.

Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания. Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.

Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации. Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, – мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.

Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.

Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями.

Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Что такое свободная планировка

Квартира со свободной планировкой — это жильё без межкомнатных перегородок и внутренних стен. По сути, это квартира-студия, площадь которой бывает разной. В зависимости от количества квадратных метров собственник может сделать стандартную однушку или возвести стены так, чтобы получилось сразу несколько комнат. В России первые квартиры со свободной планировкой появились в начале 90-х годов в Москве. После распада СССР возник спрос на жильё, где собственник сам решал, как распланировать пространство. Коммунальные квартиры с жёстким распределением квадратных метров остались в прошлом, и жителям захотелось раздолья в планировке дома.

Сначала собственники распрощались с перегородками, которыми пытались отделиться от соседей по коммуналке, а потом стали покупать квартиры на лестничных клетках и объединять их в одно жилое пространство. Застройщики быстро отреагировали на запрос рынка и предложили жильё без жёстких рамок в планировке.

С тех пор квартиры со свободной планировкой завоевали рынок. Точной статистики о количестве такого жилья нет, но некоторые эксперты говорят Профессионалы о свободной планировке , что до половины квартир в новостройках сдаются со свободной планировкой. Строительные компании и риелторы выдают отсутствие межкомнатных стен как безусловное преимущество. Так ли это на самом деле? Разберёмся в плюсах и недостатках свободной планировки.

Недостатки свободных планировок в частных домах

Обратная сторона таких домов включает в себя целый ряд негативных факторов:

1. Как правило, такие готовые дома в поселках продаются по завышенным ценам. Нестандартное жилье возводится в разряд более высокого класса и позиционируется в качестве одного из основных рекламных преимуществ. Поэтому, если вы задумываетесь о покупке готового дома, вам придется переплатить;
2. Ваш коттедж с ремонтом от застройщика будет оборудован лишь базовыми вещами. К примеру, по дому не будут делать разводку электросетей и другой «слаботочки», а стены будут готовы в варианте черновой отделки. Это значит, что расходы на ремонт могут оказаться гораздо выше ваших ожиданий, к тому же на ремонт и отделку потребуется еще значительное время;
3. В зависимости от состава документации, при внесении изменений в планировку дома, придется также вносить и соответствующие правки в правоустанавливающие бумаги. Это лишняя бюрократическая волокита и платформа для юридических, финансовых манипуляций;
4. Изначально заявленная площадь коттеджа может отличаться от фактической. Установленные вами границы могут “съесть” часть пространства;
5. При всем желании, у вас не получится обойти некоторые ограничения, предусмотренные строительными нормами:— санузел должен оставаться на своем месте;— в стены запрещено вшивать трубы, по которым обеспечивается подача газа;— пристройки и дополнительные помещения, на входящие в первоначальный план застройщика, придется согласовывать и утверждать и т.д.

Чтобы грамотно обыграть в доме свободную планировку, потребуются навыки в строительстве, наличие грамотного дизайн-проекта и времени. Вам также придется сотрудничать с хорошими подрядчиками, которые смогут превратить все ваши задумки в реальность. Нужно учитывать, что подрядчики могут затягивать сроки и не все из них имеют опыт работы с нестандартными планировками.

Какой должна быть перегородка

Стена должна отгораживать комнату от шума рядом располагающихся комнат. Слышимость должна быть нулевой: никакой музыки и бесед, шорохов и движения воды по трубам, а также телевизора или кондиционера.

Кроме того, перегородка обязана переносить нагрузку межкомнатных дверей, навесной фурнитуры, мебельных модулей и бытовой техники. Обязательно должно быть сопротивление, если кто-то постарается на нее сильно надавить или ударить каким-либо предметом.

Коммуникации инженерных сетей можно скрыть внутри стены, что совсем не оказывает никакого влияния на прочность. В ванных комнатах и кухнях перегородка должна быть устойчивой к влажности.

Стенка считается хорошей, если она несгораемая и имеет возможность блокировать продвижение пламени, прочна и безопасна для здоровья человека, а также достаточно проста в ремонте.

Что запрещается делать

Существуют определенные правила при свободной планировке квартиры, которые необходимо придерживаться во всех случаях. Так, запрещается:

1. Переносить кухню, уборную и ванную. Эти комнаты нельзя располагать над жилыми комнатами соседей.
2. Устанавливать перегородки так, чтобы образовалась комната без естественного освещения и приборов отопления.
3. Объединять балконы (лоджии) с жилыми помещениями, разбирая при этом внешние стены.
4. Устанавливать приборы отопления на балконы и лоджии.
5. Сносить, нарушать прочность и устойчивость несущих стен, иначе все может обвалиться.
6. Увеличивать нагрузку на несущие стены, так как это может привести к их деформации.
7. Ставить перегородки таким образом, что доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам становится затрудненным.
8. Уменьшать сечения каналов естественной вентиляции или ликвидировать воздуховоды.
9. Увеличивать размеры дверного проема, который находится в несущей стене.

Риски покупки квартир со свободной планировкой

Какие последствия для собственника могут наступить, если он сделает ремонт так, как ему нравится, и при этом не станет согласовывать перепланировку?

Помимо очевидно низкой ликвидности такой квартиры, возможно также привлечение Собственника к различного рода ответственности.Так, ч.2 ст.7.21КоАП РФустанавливаетадминистративную ответственность за самовольные переустройство и перепланировку жилых помещений. Правда,штраф по соответствующей статье составляет всего около 2500 рублей.

Но это далеко не самое неприятное для собственника. В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок». В случае если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже такого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Если перепланировка не влечет за собой угрозу жизни и здоровью граждан (по такой категории дел обычно проводится экспертиза), суд может сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В любом случае, исход такого дела предвидеть сложно, решение всегда остается на усмотрение суда.

Кроме того, при каких либо ЧП в квартире (протечка воды, газа и т.д.), если такие неисправности коммунальных систем будут признаны судом связанными с произведенной в квартире неузаконенной перепланировкой, на собственника может быть возложена гражданско-правовая обязанность по возмещению соответствующего ущерба. А в случае причинения вреда жизни или здоровью граждан – собственник может быть привлечен даже к уголовной ответственности.

Таким образом, покупая недвижимость с так называемой «свободной планировкой», не следует рассчитывать, что Вы сможете отремонтировать такую квартиру, основываясь исключительно на своих желаниях. С точки зрения закона, квартира уже имеет согласованную с уполномоченными органами планировку. Для того чтобы понять, как выглядит такая квартира по документам, следует запросить у собственника документы БТИ, а в некоторых случаях и строительный (поэтажный) план, после чего показать эти документы специалисту, который определит возможные варианты планировки приобретаемого жилья.

Другие материалы из раздела «Юридическая консультация»

Достоинства и недостатки перепланировки

Такой вариант перепланировки имеет свои положительные и отрицательные моменты.